Dentre as características do contrato de locação, a exemplo de ser o mesmo oneroso comutativo, bilateral etc. caso o locador por amizade para com o locatário, descida não mais receber a contraprestação do bem locado, isso geraria algum impacto no referido contrato?
Bom dia
Caso o locador não queira mais receber o aluguel do locatário por amizade, a locação passaria a ser um comodato. Ou seja, um empréstimo gratuito.
Sugiro que tal gratuitade seja formalizada por escrito, como forma de resguardar as duas partes.
Poderia sim haver prejuízos, no caso de uma das partes agir de má fé, no sentido de cobrar em juízo a contraprestação que deixou de receber, pois expressou tacitamente, uma vez que o documento principal se deu de forma expressa, ao meu ver, seria mais cauteloso deixar claro no contrato a mudança do recebimento da contraprestação de forma expressa, uma vez que o contrato é bilateral. Poderia sim haver prejuízos, uma vez não comprovada a real vontade das partes, em caso de uma delas agir de má fé.
A situação descrita, em que o locador decide, por amizade, não mais receber a contraprestação do bem locado, configura uma alteração unilateral do contrato de locação, que poderia gerar implicações jurídicas dependendo da forma como é tratada e formalizada a mudança.
O contrato de locação é, em regra, oneroso, comutativo, bilateral, consensual e típico. Ou seja, ele envolve a troca de uma prestação (o uso do bem) por outra (o pagamento do aluguel). A não percepção do valor acordado comprometeria a natureza onerosa do contrato, já que, ao deixar de receber a contraprestação, o locador estaria retirando a condição essencial da locação, que é justamente o pagamento.
Quando o locador decide não cobrar mais o aluguel, duas questões principais precisam ser analisadas:
Acordo unilateral do locador: O contrato de locação tem seus efeitos regulados pelas partes (locador e locatário), mas a contraprestação acordada é uma obrigação principal do locatário. O locador, por simples manifestação de boa vontade ou amizade, não pode simplesmente deixar de cobrar sem formalizar isso de forma adequada. A descontinuação do pagamento pode ser considerada uma doação ou um perdão de dívida, o que pode configurar alteração nas condições originais do contrato.
Possível alteração do contrato: A alteração unilateral do contrato sem acordo formalizado das partes pode ser questionada pelo locatário, que poderia entender que a locação continua em vigor, mas sem a contraprestação acordada, o que afetaria a natureza do contrato. Para que a mudança de condições seja válida, o locador e o locatário precisariam formalizar essa alteração.
Doação de locação: Caso o locador, de fato, esteja optando por não cobrar o aluguel por amizade, ele pode estar realizando uma doação de valores, o que, em termos legais, implicaria uma renúncia ao pagamento de aluguel. No entanto, a locação é uma relação jurídica contratual que não admite alteração unilateral sem a devida formalização. De acordo com o Código Civil, o contrato de locação tem como princípio a obrigação de pagamento da contraprestação, e sua alteração só poderia ocorrer por mútuo consentimento.
A legislação relevante sobre o tema está no Código Civil de 2002, mais especificamente no artigo 565, que trata da natureza jurídica da locação e da obrigação do locatário de pagar o aluguel:
Art. 565 do Código Civil: "O contrato de locação tem como objeto o uso de coisa, e o locador se obriga a garantir ao locatário o uso pacífico da coisa durante o tempo do contrato, sendo o locatário obrigado a pagar o aluguel ajustado."
Art. 567: O pagamento do aluguel é uma das obrigações principais do locatário, e qualquer alteração no pagamento deve ser acordada pelas partes.
Em situações semelhantes, os tribunais têm entendido que, mesmo em casos de desinteresse ou amizade, o locador não pode unilateralmente modificar as condições do contrato sem um acordo formal com o locatário. Isso ocorre porque o contrato é regido pelas obrigações expressas e as modificações não podem ocorrer apenas pela vontade de uma das partes.
Por exemplo, em uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi reforçado que qualquer alteração na prestação de um contrato de locação deve ser formalizada e consentida por ambas as partes, principalmente quando se trata da contraprestação financeira acordada (REsp 1.358.632/SP).
Não há uma súmula específica do STJ ou do STF que trate da questão de modificação unilateral do contrato de locação por amizade, mas os princípios gerais do direito contratual se aplicam a esta situação, especialmente no que diz respeito à necessidade de cumprimento das obrigações acordadas entre as partes.
Portanto, a decisão do locador de não mais receber a contraprestação do bem locado pode gerar impactos jurídicos, pois modifica a natureza do contrato de locação, retirando sua característica onerosa. Para que isso seja juridicamente válido, deve haver um novo acordo formal entre as partes. Caso contrário, essa decisão pode ser considerada renúncia ao direito de crédito, o que modificaria o contrato original de locação.
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