Contrato de Compra e Venda

Primeiramente, o que é um contrato de compra e venda?

Pois bem, o artigo 481 do Código Civil dispõe o que segue: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Entretanto, não configura de fato a transferência da coisa, a transferência se dá somente com a tradição, ou seja, o pagamento; o contrato de compra e venda ilustra a obrigação de pagar coisa devida e o ato de adquirir a titularidade de um bem, seja este móvel ou imóvel – nesse último implica também o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Destaca-se que o contrato de Compra e Venda implica obrigação recíproca, ora, o vendedor se compromete a transferir domínio de um bem e o comprador, por sua vez, de pagar o preço determinado; o Contrato de Compra e Venda é bilateral, consensual, oneroso e sintagmático. Seus elementos são:

• Sujeitos: vendedor, que é o proprietário e o comprador.
• O objeto: o objeto do contrato deve ser determinável, ao menos, mas admite-se a venda de coisa incerta desde que indicada por gênero e quantidade. Destaca-se a nulidade de venda de coisa inexistente, no entanto, a Lei permite a venda de coisa cuja existência seja potencial. O art. 104 dispõe sobre os requisitos da validade do negócio jurídico:

I – agente capaz;

II- objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei;

O artigo 483, acrescenta que a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Ainda sobre o objeto, destaca-se que herança não pode ser objeto de contrato, conforme o artigo 426.

• O preço: que deve ser no mínimo determinável mediante critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contratantes, geralmente é determinado pelos contratantes em conformidade com as leis do mercado; sem a fixação do preço a venda é nula.
• Consentimento (art. 482): o contrato de compra e venda gera a obrigação de transferir a titularidade da coisa, a transferência de fato, só ocorre com a tradição, ou seja: o pagamento.
• Forma: pode ser através de Escritura Pública e a há nulidade de negócios jurídicos conforme o artigo 166 destaca.

Sobre a classificação, são:

• Bilaterais;
• Onerosos;
• Consensuais;
• Comutativos ou aleatórios: no caso dos aleatórios, podem versar sobre coisa futura ou cuja existência esteja sujeita a risco;
• Não solene;
• Típico;

Em se tratando de contratos de compra e venda aleatórios, destacam-se os do tipo emptio spei e emptio rei sparatae: contratos aleatórios por vontade das partes (e onerosos), dependem de um evento futuro e incerto, o elemento álea: evento desconhecido que depende da sorte. Sendo assim:

• emptio spei: vende a esperança/expectativa do proveito e não o resultado em si; o contratante contrai a obrigação de pagar a tradição ainda que seu resultado não seja alcançado;
• emptio rei sparatae: vende coisa determinada com a incerteza quanto à quantidade, dependendo de futura produção;

Para efeitos de esclarecimento: em contratos comutativos as prestações são certas, determinadas e recíprocas, porém ambas as variações de contratos de compra e venda são de natureza impessoal.

Quanto às despesas (artigos 490 e 491):

• Escritura e registro são pagas pelo vendedor;
• A tradição é custeada pelo comprador;
• Não sendo a venda a crédito/prazo, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa de imediato;

O artigo 492 dispõe que é responsabilidade do vendedor a perda ou deterioração da coisa até a tradição, enquanto os do preço ficam a cargo do comprador, mas há uma exceção em caso fortuito, em que o comprador pode assumir a contagem, marcação etc. da coisa; os riscos sobre as coisas também podem recair sobre o comprador, caso o mesmo esteja em mora de as receber.

Recapitulando:

Até a transferência da propriedade o objeto é do devedor, que por sua vez, tem a obrigação de dar coisa certa (em gênero, quantidade e/ou qualidade): a perda da coisa: pode ser total (perecimento) ou parcial (deterioração); quanto à propriedade: há o devedor, que entrega o objeto e o credor, que por sua vez é responsável pela restituição.

Sobre a culpa do devedor

Se a coisa perecer, o credor pode pedir o ressarcimento bem como, as perdas e danos, uma vez que o devedor é responsável por conservar a coisa até a sua entrega. Quando o devedor não é culpado, a obrigação é resolvida por ambas as partes; em caso de deterioração, sem culpa do devedor, o credor poderá escolher entre extinguir a obrigação ou abater o valor da deterioração no preço da coisa.

Quando ocorre deterioração com culpa do devedor o credor pode exigir o equivalente, ou aceitar a coisa como está, com a possibilidade de reclamar perdas e danos. Ressalta-se que até a tradição, todos os melhoramentos e acrescidos pertencem ao devedor, e este por sua vez, pode cobrar um aumento no preço ou resolver a obrigação caso o credor discorde. Quanto aos frutos, os percebidos até a tradição pertencem ao devedor, e todos os outros a partir desta, serão do credor.

Art. 496, 497 e 499

Venda de ascendente para descendente: é permitida, desde que autorizada pelos outros descendentes e/ou pelo cônjuge (em casos de regime de comunhão de bens) em Escritura Pública ou no próprio instrumento de compra venda. A anuência do cônjuge é irrelevante em regime de separação absoluta de bens. Dispõe o artigo 497, que sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: pelos tutores, curadores e afins, os bens confiados à sua guarda ou administração; pelos servidores públicos os bens de pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; pelos juízes, secretários de tribunais e outros auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade, e por fim, pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Art. 500 CC

Dispõe sobre as vendas ad corpus e ad mensuram. Na venda ad corpus imóvel é vendido como coisa certa e determinada, como ele é e independentemente da sua extensão. Já na ad mensuram, a compra e venda ocorre em razão da extensão do bem, implicando ação ex empto para exigir complementação, se necessário, e caso não seja possível, configura-se vício redibitório. Em caso de excesso de área o comprador pode optar por complementar o preço ou devolver o excesso.